Изменение назначения помещения
По общей классификации все здания и помещения делятся на жилые и нежилые помещения. Цель использования жилых помещений всегда одна – постоянное проживание граждан. В ряде случаев жилое помещение может быть использовано для профессиональной деятельности, предусмотренной Жилищным кодексом Российской Федерации, но опасные и вредные работы не выполняются при условии, что это не затрагивает интересы других жильцов дома. Не имеет значения. По функциональным признакам жилые помещения делятся на основные, вспомогательные, технические и служебные.
Назначение нежилых зданий и сооружений определяется видом деятельности, например производственные, торговые, складские, учебные, медицинские или иные объекты. Для каждого типа назначения существуют свои требования к СП, ГОСТ и другие нормативные акты. Особенно это касается пожарной безопасности. Это связано с тем, что критерии сильно различаются в зависимости от типа объекта.
Перепрофилирование здания допускается по решению собственника и с учетом ограничений, установленных нормативными актами. Для подтверждения пригодности для нового назначения необходимо спроектировать ремонтные работы, перепланировку и переустройство в помещении и получить согласование. По результатам всех действий в ЕГРН будет сообщено о новом назначении объекта.
Наиболее жестким требованием является изменение целевого назначения жилого помещения. Изменение основного назначения (жилого помещения) возможно только при переходе в нежилой объект. Для данного вида работ необходимо получить согласие владельца МКД, а общие правила процедуры указаны в Жилищном кодексе РФ. Кроме того, следующие правила применяются при изменении назначения в ходе перепланировки или реорганизации.
Постановление Правительства Москвы № 508-ПП;
Постановление Правительства Москвы № 106-ПП;
Постановление № 432-ПП Правительства Москвы.
СП 54.13330.2016
ГОСТ Р 21.1101-2013;
СанПиН 2.1.2.2645-10.
Любая комната может использоваться только по прямому назначению. В жилых районах нельзя открывать розничные магазины, кафе или запускать производство. Объекты, предназначенные для производства, не могут предлагать услуги общественного питания. Для изменения назначения необходимо спроектировать и выполнить комплекс работ по изменению состава и характеристик объекта, его инженерной системы. Для этого проводятся перепланировка и реорганизация.
Еще один популярный вариант – изменить характер и назначение технического этажа на полноценное офисное помещение. Эти работы подлежат реконструкции. Для проекта требуется разрешение на строительство. Надзор за реконструкцией сложнее, чем другие виды работ.
Желания владельца или арендатора сменить место назначения недостаточно. Для легального выполнения данной процедуры следует учитывать следующие ограничения:
Переселение из жилого помещения в нежилое невозможно без обустройства отдельного выхода на улицу или придомовую территорию, для чего требуется согласие подъезда и 2/3 жителей дома.
Даже после переезда жилья в нежилые помещения многие виды деятельности запрещены (например, нельзя заниматься опасным производством с МКД).
Арендатор может изменить целевое назначение объекта только с разрешения собственника или арендодателя (например, если объект сдается в аренду для розничной торговли, без его согласия в нем не может быть открыт медицинский центр).
Также существуют ограничения и запреты, касающиеся норм пожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности. Дизайнеры должны учитывать их при создании документов для работы и согласования.
Многие ограничения по переназначению можно обойти, выбрав перепланировку, конструктивные и инженерные решения. Однако в некоторых случаях даже это может не помочь. Например, если собственник МКД отказывается перевести свою квартиру в нежилой объект, это решение не может быть оспорено. Инициатор смены назначения должен договориться и убедить владельца дома в важности и значимости будущего объекта.
Когда необходимо изменить цель использования объекта
Решение собственника об изменении назначения здания может быть обусловлено следующими причинами:
Изменить статус объекта, т.е. перевести его из жилого в нежилой или наоборот.
Изменить выделение технических этажей под офисные помещения.
Перепрофилировать объект под другой вид деятельности (типичный случай — открытие магазина на территории бывшего склада).
Объединение построек разного назначения (например, если площадь гостиной в квартире увеличена за счет коридора).
При смене вида деятельности по договору аренды (например, если арендатор решит закрыть магазин и открыть ресторан по долгосрочному договору).Иные случаи, не противоречащие нормативным актам.
Как было сказано выше, решение об изменении назначения объекта может принимать только собственник. Если у здания несколько владельцев, требуется единогласное одобрение дальнейших работ. Для сдаваемых в аренду нежилых помещений решение об изменении должно быть одобрено ее DGI, который выступает в качестве арендодателя основного имущества.
Проекты и работы, необходимые для перепрофилирования здания
Изменение целевого назначения объекта происходит путем согласования проектов перепланировки и переустройства и выполнения работ на объекте. Реконструкция проектируется, если меняется назначение технического этажа. В перечень работ и изменения свойств объекта могут входить:
Устройство или демонтаж другого выхода;
Демонтаж, перенос или установка стен, перегородок (в т.ч. перераспределение пространства между комнатами);
Расширение, герметизация или вырезание оконных или дверных проемов;
Переезд, демонтаж, установка или замена инженерного и сантехнического оборудования.
