Объединение земельных участков

Понятие объединения земельных участков

Объединение земельных участков подразумевает объединение двух или более смежных земельных участков в один участок. При этом в официальном государственном кадастре создается новый участок, а исходные участки перестают существовать как отдельные объекты недвижимости. Право собственности на новый участок переходит к владельцу (владельцам) исходных участков. Если первоначальные участки принадлежали разным людям, то новый объединенный участок будет находиться в их общей собственности.

Важно отметить, что в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации не допускается объединение участков, которые были предоставлены разным лицам на праве бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного пользования. Однако если все эти участки принадлежат одному лицу, оно может объединить их по своему усмотрению.

При объединении земельных участков в соответствии с законодательством должны быть соблюдены несколько условий:

• Участки должны быть смежными, а их границы должны быть установлены в соответствии с государственными нормами.
• Характерные точки на участках должны быть точно зафиксированы. Если точность ниже, чем требуется нормативными актами, то точки границ должны быть уточнены.
• Участки должны относиться к одной и той же категории земель, хотя могут быть исключения, если владелец нового участка выбирает другой вид использования.
• Участки должны быть расположены в одном населенном пункте (муниципалитете).
• Если планируется объединение участков, которые были предоставлены в бессрочное пользование, унаследованы в пожизненное владение или находятся в бессрочном бесплатном пользовании, то у них должен быть один и тот же правообладатель.
• При объединении участков должна быть сохранена разрешенность использования расположенных на них объектов недвижимости.
• Образование новых земельных участков не должно вызывать на местности дефектов, препятствующих охране и рациональному использованию земель, таких как вкрапления, вклинивание, деформация, перекос, нарушение требований Земельного кодекса Российской Федерации и федерального законодательства.

В дополнение к условиям, упомянутым ранее, законодательство также устанавливает предельные размеры земельных участков, которые должны соблюдаться при создании новых территорий.

Если владелец желает объединить земельные участки в одну территорию, ему потребуется профессиональная помощь, чтобы обеспечить соблюдение всех необходимых норм и воплотить свои идеи в жизнь. В каждом отдельном случае при проведении этой процедуры могут возникнуть законодательные нюансы.

Для объединения земельных участков в любом варианте потребуется предварительное обследование. Это обследование включает в себя ряд этапов, в том числе вызов кадастровых геодезистов на участок для проведения геодезических измерений с помощью спутникового оборудования и точного закрепления границ нового земельного участка с помощью межевых знаков.

В результате этой процедуры составляется межевой документ (план), соответствующий установленным законом нормам.

Кадастровая регистрация объединенного участка

После завершения кадастровых работ и составления межевого плана можно приступать к юридической регистрации нового участка в государственном кадастре (ГКН). При этом необходимо соблюдать положения Закона о кадастре (Федеральный закон № 221-ФЗ), в том числе следующие:

 

• Внесенные в кадастр сведения о вновь образованном участке изначально являются временными.
• Все существующие ограничения (а также обременения и сервитуты) на исходные участки (если они не возникли в связи с подписанием соглашений) сохраняются в том же объеме в отношении нового участка.
• Если новому участку не был присвоен адрес в соответствии с установленными правилами, подробное описание его местоположения содержится в Государственном земельном кадастре (ГКН).
• Удобнее получить адрес участка до начала процесса кадастрового учета, так как это занимает меньше времени у владельца новой территории. Однако закон не запрещает присвоить адрес новому земельному участку после завершения кадастрового учета.

Объединение участков приобретает юридическую законченность, когда происходит государственная регистрация права собственности на новый участок и регистрирующий орган, получив информацию об объединении, присваивает ранее разделенным участкам статус "архивных".

Для объединения земельных участков каждый участок должен быть официально зарегистрирован в Государственном земельном реестре и реестре недвижимости. Эта регистрация должна быть подтверждена соответствующими документами. Объединяемые участки должны иметь одинаковое назначение и общие черты.

К необходимым документам относятся:

• Документы о праве собственности (государственный акт на право владения (пользования), договор аренды, свидетельство) и наличие кадастрового номера.
• Документы, подтверждающие возникновение права собственности (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор дарения, мены или пожизненного содержания, решение органов исполнительной власти, суда или местного совета, распоряжение администрации и т.д.).
• Личные документы владельца (пользователя) участка: для физических лиц - копия паспорта (первая и вторая страница и регистрация) и ИНН; для юридических лиц - свидетельство о регистрации, копия устава и свидетельства плательщика налогов, справка из Государственного реестра юридических лиц Украины.

Если участок застроен, документы, подтверждающие, что у зданий есть зарегистрированные владельцы.

Для несельскохозяйственных земель - справка о подтверждении адреса.

Если участок расположен в пределах садового участка, потребуются документы от его руководителей (свидетельство с номером участка, справка садоводческого товарищества, справка, подтверждающая регистрацию, копии Устава, свидетельства налогоплательщика, справка садоводческого товарищества из Единого реестра предприятий Украины).

Процедура объединения участков включает в себя:

• Написание заявления о согласии на объединение в нотариальной конторе и подписание договора с землеустроителями.
• Изготовление и согласование документов.
• Получение выписок из Государственной земельной книги и свидетельства о праве собственности.
• Не допускается объединение земельных участков, даже если они смежные, если у них разные виды использования или если они находятся в муниципальной собственности. В таких случаях участки должны быть сначала приведены к одному виду использования, что возможно только при условии:
• Границы вновь образованных участков не будут пересекать существующие границы муниципалитетов или поселений.
• Объединение не приведет к недопустимости разрешенного использования уже построенных объектов.
• Объединенная территория не нарушит требований законодательства государства и не сделает существующие территории прогнутыми или подверженными обводнению, захламлению или другим недостаткам, препятствующим рациональному использованию.

Участки, находящиеся в муниципальной собственности, в соответствии с Земельным кодексом РФ подлежат только перераспределению, поэтому объединение для них не является вариантом.

Согласно Федеральному закону о кадастре (№ 221-ФЗ), снять сведения об объединенном земельном участке из Государственного земельного кадастра (ГКН) можно, поскольку при постановке на кадастровый учет нового участка в кадастр, согласно закону, вносятся временные сведения, которые являются временными до момента официальной регистрации прав на вновь образованный объект или по истечении пяти лет со дня регистрации объекта.

По истечении этого времени участок может быть снят с учета только в том случае, если он является преобразованным объектом недвижимости и решение о его образовании может быть аннулировано в соответствии с законом.